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       作为滨海新区为什么叫鬼城话题的专家，我对这个问题集合感到非常兴奋。我会按顺序逐一回答每个问题，并尽量提供全面而准确的信息，以便为大家带来更多的启发和思考。

1.北部湾城市群发展潜力解读

北部湾城市群发展潜力解读

        北部湾城市群发展潜力解读

       　2017年2月，《北部湾城市群发展规划》正式发布，内容主要就是“一湾”——北部湾、“双轴”——南钦北防发展轴和湛茂阳城镇发展轴、“一核”——南宁市核心、“两极”——海口和湛江两个增长极，共同建设城市群。那么北部湾城市群发展潜力有多大呢?我们一起来了解了解!

北部湾城市群发展潜力解读 篇1

        01

       　从人口上看，全国现在都在处于城镇化的进程中，城镇化进程最根本就是人口城镇化，人口城镇化包括两种方式，第一种是城市扩张将周边农村土地和人口归入城市，另一种就是农村人口到城市就业转变为城镇人口。相比而言，第二种方式更好。

       　看北部湾六个城市的城市化进程中，两种方式都有，但是显然，最主要的还是第一种方法，因为这几个城市都没有大的产业吸引技术工人和高素质人员。目前，基本上所有的城市还是一种“硬扩展”的方法，即对城市规模进行扩张，不断在城市周边征地，发展房地产业扩大城市规模，而不是根据城市化人口扩张。这种城市化，非常容易产生“泡沫”，其实除北部湾城市外，广西有一到两个城市的城市化泡沫更加严重，且目前已经开始出现泡沫破灭的情况。

       　城市化过程中，城市规划和管理也要同步跟进。目前北部湾几个城市的城市规划、城市建设与城市管理的水平，很多还是上个世纪的水平，即便是最大城市的南宁，在很多地方仍然存在不足，比如南宁至今也没有几条平整完好的主干道，也体现了南宁市在城市化过程中的严重不足。而其他的几个城市，在规划、城市建设和管理水平上比南宁还要弱。从外观上看，广西沿海三市的城市形象还不及珠三角和长三角以及京津唐地区的一个县。

        02

       　当然，这种情况是有一定的历史原因，而更重要的则是经济发展的推动力——产业，从北部湾各个城市目前的状况来看，其产业基础实在太薄弱。

       　北部湾的产业状况特别是制造业基础非常薄弱，主要产业很大程度上是以房地产业以及基础设施产业为主。房地产业和基础设施产业在短期内对经济有一定推动作用，但是在很大程度上是一种内循环经济，泡沫很多，无法实现持续发展。北部湾的城市，由于众所周知的历史原因，没有大型的先进制造业，只有国有大型垄断企业在这里设置的一些分部企业或基地，大多数都是最原始的产业类型。

       　目前来看，由于没有产业支持，除南宁外，广西北部湾经济区的城市都无法形成一定实力的城市规模和结构。2015年，广西北部湾沿海三市在广西14市GDP排名，钦州第7位(944亿)，北海第8位(892亿)，防城港第11位(621亿)，沿海三市GDP之和在柳州市GDP之下，这种经济水平，在广西也属于中下水平。

       　北部湾经济区从2007年开始实施以来，已经将近十年了，这十年中，北部湾经济区建设的教训大于经验，主要体现在这几个方面：一是外资的进入相当有限，基本上还是国有垄断企业进驻为主;二是城市规划建设和管理落后;三是政府工作人员的行政能力相对低下，整个区域内缺乏高素质和高技术人才;四是大量的开发区用地闲置;五是大量的新城镇化人口就业困难;六是沿海很多地区以经济开发的名义胡乱开采矿石;七是传销组织借北部湾经济区开发的名头十分活跃。

       　北部湾经济区开发十年，最有活力的产业就是房地产，而从目前情况上看，没有产业吸纳就业人员，房地产的刚性需求将降低，房地产的泡沫将越来越大，可能就会出现房地产泡沫崩溃，其实，目前泡沫已经出现，有些小区已经开始出现“鬼城”，这种情况必须警惕。

        03

       　如果在城市群中普遍缺乏产业支持，城市规模和城市规划管理水平如果普遍较低，可以通过一个核心城市带动，形成“一带多”的城市群构建过程。从“规划”中以及从现实上看，这个核心城市理所当然是南宁市。

       　然而，南宁市是否能够承担这个城市群“核心城市”的责任呢?

       　解放后很长一段时间内，广西具有两个产业中心，即柳州和南宁，柳州主要以重工业为主，而南宁以轻工业为主(必须说明一点，很多人一直认为柳州是广西工业中心，其实是错误的，与柳州相比，南宁的大型国有企业不在少数)。改革开放后，由于国有企业的弊端，很多大型国有企业在市场经济的浪潮中被淘汰，柳州在上世纪90年代产业洗牌和企业重组之后，虽然大量的企业倒闭，在短期内也曾经出现过严重的问题，但是进入二十一世纪之后，逐渐形成了钢铁、重型机械和汽车为主的重工业，并具备一定的'实力。

       　相比之下，南宁的企业在市场竞争中基本消失殆尽，如南宁罐头厂(全国最大的水果罐头厂)、南宁棉纺厂(华南最大)、南宁客车厂、南宁制药厂、南宁化工厂等等。很多企业最终在南宁都破产，而之后几乎没有什么大的本土企业出现，南宁市不得不把希望寄托于吸引外资，曾经喊出“总部经济”的口号，但十年过去，也没看到多少大型企业总部进驻南宁。总体上看，仅有一些高劳动密集型加工业进驻，而且目前经济效果不明显，因此，南宁的产业特别是制造业和高技术产业匮乏，肯定是与产业环境有关的。

       　南宁的城市规模虽然不断扩大，但按照南宁现在的发展速度，未来十年到十五年，南宁的城市规模也难以达到现在成都市的规模，暂时还不具备城市群核心城市的条件。

       　另一方面，由于城市缺乏产业，商业逆差很大，而由于其政治地位原因，南宁市外的广西主要高收入人群集中于南宁市，带来大量消费资本，整体抬高南宁市的消费价格，导致南宁商业消费水平向一线城市靠拢，这是非常不应该的。

       　补充说一下，有些人喜欢拿南宁的“首位度”落后说事，说广西对南宁经济和城市的投资仍然不够高，“首位度”落后。必须说明，很多人误解“首位度”的含义，其实“首位度”是省会城市与省区内第二大城市人口比值。所有的沿海省份，广东、江苏、山东、浙江、福建、河北和辽宁，省会的城市首位度都低于南宁，说明南宁人口已经严重膨胀;二是从城市建设投入和城市GDP比值上看，南宁其实已经相当高了。

       　总之，从目前广西北部湾几个城市发展规模、管理与规划水平以及产业基础上看，广西北部湾地区目前尚不达到构建成为一个大型城市群的实力和基础。

        04

       　“规划”中还有一个重要内容，即广东和海南部分。“规划”中，广东部分包括湛江、茂名、阳江三市，海南包括海口、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县，即海南岛西部海岸带区域。

       　“规划”是广西主导编制，可以看出全文中以广西为中心，而广东和海南地区很有“搭顺风车”的感觉。广东本是经济大省，但是由于湛江、茂名、阳江三市不在广东经济发展核心区，故一直以来经济相对落后，但是目前由于珠三角经济区发展接近饱和，广东开始开发雷州半岛的经济资源，湛江等三市开始大步发展。虽然“规划”中是建设地跨三省的城市群和经济带，但是从政府重视和反映程度上看，湛江、茂名、阳江不如广西方面积极。

       　跨省之间的经济建设是否存在竞争关系?答案是肯定的。虽然经济发展的目标是共同发展，但是总会有个竞争产生先后。广东和广西两省区，地理位置接壤，文化相同，但是经济值相差近5倍，贸易相差30倍，在某种程度上，也是竞争的原因。

       　在本次“规划”中，湛江方面估计很难接受北部湾规划给予的“中心城市”而非“核心城市”地位。主要原因有几个，一是湛江市沿海城市，拥有大型港口和沿海产业基地，而南宁没有;二是湛江经济基础好，2016年，湛江一市的GDP超过广西沿海三市GDP之和;三是有广东强大经济、技术和智力后盾支持;四是湛江的对外贸易历史悠久(法国人的“东方之珠”)，知名度高。这种情况下，湛江估计没有多大兴趣做南宁的“附属”，而“规划”并非行动准则，不能限定各市的发展方法。因此，从竞争和行政管理角度以及从北部湾经济区建设过程中粤桂合作成果上看，本次“规划”，湛江、茂名、阳江等广东城市显然是“搭顺风车”，认为“规划”是可有可无，并不会按照其中目标发展。

       　从地理位置上看，其实广东湛江、阳江和茂名市并非北部湾地区，甚至海口也非北部湾地区。地理经济一体化协作也有一定困难。

       　而“规划”中的海南部分，同样有可能对广西北部湾经济区建设形成一定压力。因为“规划”中包括的海南岛西海岸，在经济区建设方面相对于广西沿海城市有更大的优势，因为在国际资源来料加工方面，海南的儋州和东方市港口距离国际海域更近，其海港开放性更好，从儋州滨海新区目前经济开发成果上看，其效率甚至高于北部湾经济区，目前其主要弱点是与大陆尚未能直接联系。如果琼州海峡跨海大桥能够建成，实现海南与大陆直接连接，那么海南与湛江地区一体化的进程与水平将优于广西北部湾城市一体化进程，即海南与湛江、茂名、阳江三市形成城市群和经济区，广西北部湾则排除在外。

       　所以，要实现“规划”中的跨省区的北部湾城市群，是有一定困难的。

        05

       　那么，曾经“中国-东盟经济区”、“北部湾经济区”，是否就是浮云呢?过去10年，北部湾的经济发展到底遇到了什么问题呢?

       　1986年诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯.麦吉尔.布坎南创立了公共选择理论，该理论总体上很复杂，但是最终却是一个非常显而易见的结论，即政府官员和政府行为能力将最终决定经济发展。

       　这真是戳到广西经济和社会发展的一个痛处。广西资源丰富、地理位置优越，为何一直发展不起来，这也是国家经常牵挂的事情。

       　广西经济发展最缺什么?人才。其实，广西不缺人才，广西每年都向省外名牌大学输出大量的高智力人才，而在国家分配工作的1980年代到1990年代初，也接纳了大量的人才，从1990年代中到2005年的十年间，是广西人才流失最严重的十余年。二十一世纪以后，广西通过国家政策和广西实行优惠政策，吸引大量选调生进入政府，其目标是试图提高广西各地各级政府人员素质。然而，从目前效果上看，距离目标还有一定的距离。首先，人员不足，特别是在县级的政府部门，高素质人才依然缺乏;其次，没有使用人才的机制，很多人才不能发挥作用;最后，人才被原有官场环境同化，弱化。

        06

       　经济发展往往是以点带面，而这个“点”往往是一个全新的经济区。深圳经济特区的经验大家都知道，就是一个经济点，与广州市形成一条线，最终形成了珠三角国际级城市群。

       　为什么我们不能借鉴深圳发展经验。

       　广西经济发展中一只有个问题，就是经济政策不稳定，发展无重点，打散弹枪严重。包括北部湾经济区实施过程中，没有一个重点，这也是北部湾经济区发展乏力的原因之一。

       　因此，广西是否可以考虑在广西沿海地区建立一个类似经济特区的经济的新经济发展点，这个地区应该不受历史因素影响。通过新的经济点的建设，一是发展模式对广西其他地方发展起到示范和参考;二是带动北部湾经济区和城市群;三是广西产业对外窗口;四是培养高素质政府工作人员。当然，还有很多作用，不一一列举。

       　总体来说，未来要实现广西经济和社会的整体腾飞，北部湾城市群发展规划是一个很好的契机，广西应该充分把握好这一重大机遇。

北部湾城市群发展潜力解读 篇2

       　城市群是城市发展到成熟阶段的最高结构组织形式，是在地域上以大城市为中心分布的若干城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市集群，是大都市区的联合体。城市群具有将各种生产要素流动汇聚与扩散的功能，已成为今天和今后经济发展格局中最具活力和潜力的地区，是生产力布局的增长极。广西北部湾城市群包括南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左6市。

       　此外，2014年自治区发改委已正式印发《南宁北海钦州防城港玉林崇左百色市区域一体化发展规划》。《规划》要求以南北钦防为核心、辐射带动玉崇百，在七市打造区域性现代商贸物流基地、先进制造业基地、特色农业基地和信息交流中心，将七市打造为全国有重要影响的北部湾城市群，我国西南、中南地区开放开发新的战略支点以及面向东盟的国际区域经济合作新高地。

       　换句话说，南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左、百色，即将连成一张紧密相关的城市网，它们将是广西未来经济发展最具潜力的地区。

       　作为国家重点开发的地区，随着十三五规划的建设，南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左6市已成为广西乃至全国新的经济增长极。2016年5月3日国家发改委在其官网发文指出：北部湾等城市群规划已纳入年度工作安排，2020年北部湾城市群将基本建成。

       　由此可见，防城港作为北部湾城市群重要城市之一，必将在此次机遇中奋地崛起。而防城港的基础设施建设、产业发展布局、市场建设，以及城乡统筹与城乡建设、环境保护与生态建设、社会发展与社会保障体系等，都将通过这一次城市群建设换取新鲜血液，逐步实现同城一体化，腾飞的防城港必将迈进现代城市新时代。

       　首先，占据绝 佳地理位置

       　地处于防城港市核心，并且靠近物流港口，区位优势十分明显，可谓是“风水宝地”。北部湾经济群建设后，现代商贸物流基地、交通路网等日趋完善，品质生活将触手可得。

       　其次，尽享工业发展成果

       　邻近防城港千亿元产业园区企沙工业区，而企沙工业区借助北部湾经济群建设这一阶梯，产业发展布局将会得到进一步的提升与完善，作为防城港市重点招商引资的项目，随着城市工业以及城市基础设施的不断升级，工业带动楼市，房地产升值势在必行。

       　第三，城乡发展汇聚千万客旅

       　北部湾经济群的建设发展，将带动更多人流量汇聚防城港这个滨海旅游城市，而作为防城港最大社区，具备休闲度假、宜居的得天独厚的优势，必定是客旅的首选之地。

       　第四，商业发展再度升级

       　防城港作为广西打造“一带一路”重要门户，随着北部湾经济群的建设，将会迎来了历史性的发展机遇。大型商业社区，也将优享商业发展的机遇，商铺，酒店，大型超市，都市繁华未来不可限量。

       　综上，作为宜居的滨海城市，防城港的城市建设若得到进一步提升和改善，那现代化城市建设将势在必行，而选择投资、入住防城港，即可享受这一红利，这将是一个具有巨大升值空间的不二选择。

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        据中国政府网消息，国务院办公厅日前公布《国务院关于同意设立陕西西咸新区的批复》。批复指出，同意设立陕西西咸新区，并要求陕西省政府切实加强组织领导，完善工作机制，明确工作责任。

        同日，国务院同意设立贵州贵安新区，要把贵安新区建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美的西部地区重要的经济增长极、内陆开放型经济新高地和生态文明示范区。

        在2013年《天津市住房建设规划(2011-2015年)》中的一个数字将天津一下子推到了聚光灯下。根据2013年10月中旬发布的天津市住房建设“十二五”规划，5年规划期内预计天津全市住房建设总建设量约为9500万~12000万平方米，其中新建保障性住房4875万平方米，新建商品住房4625万~7125万平方米。规划分区域进行了详细阐述，相较于滨海新区、中心城区及环城四区，规划称将重点建设的蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团泊七座新城更有聚焦作用。

        陕西西咸新区、贵州贵安新区、天津七座新城……这对于中国各大城市的新城新区建设来讲，只不过是冰山一角。

        2013年国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。

        大规模兴建新城、新区、城市副中心等，势必会导致地方城市建设贪大求快，市政配套、居民生活配套等诸多方面可能滞后与城市建设与发展的速度，产业的发展速度也没有办法支撑这么大体量的“造成运动”，这个过程中不仅造成了巨大资源浪费，更潜藏着系统性风险，比如开发商大规模的“圈地运动”、“空城鬼城”现象等等。

       

        而针对近期利用物流中心等名义而进行圈地运动，中央政府门户网站2013年6月5日公布国务院办公厅近日印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，要求有关部门加强现代流通体系建设、全面提升流通信息化水平等工作的进一步分解和细化，抓紧制定具体落实措施。并明确要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。

        在大规模兴建新城、新区、城市副中心的市场背景下，就“圈地”现象而言，依据“圈地”主体，主要可以分为三类：

        第一类是开发企业，由于土地储备的多少是衡量一个企业可持续发展的关键指标，因此，开发企业开始利用物流中心、商品集散中心、文化产业、养老地产、旅游养生地产等概念圈占大批量的土地资源，进行土地的战略储备，以被后期长期发展之用。

        第二类，各地正在大规模兴建的各类新城、开发区、园区、城市副中心等。为了争夺国家鼓励相关产业政策的红利，各地方政府尤其是地级市以下行政单位，以各种名义报批大量新城、开发区、园区、城市副中心，以“以租代征”、低价征地等方式圈占大量农地，直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。

        第三类，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在全国大规模拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。如一些知名的电商企业开始纷纷在各地投资建设区域物流中心，类似于卓越亚马逊、阿里巴巴集团、京东商城等“电商企业+自建物流园区” 运营配送中心已大势所趋。

        同策咨询研究部总监张宏伟认为，近期之所以出现大规模“圈地”的现象，主要还是政策驱动因素影响所致。首先，在中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力的驱动下，市场机会与利益驱动导致各地热衷于新区、新城、开发区、园区的报批，一些开发区、园区、新区、城市副中心规划大批量出台。其次，对于热衷于“圈地”的企业来讲，由于土地本身资源的性、保值增值的功能，在新的市场机会的面前，各类投资主体当然也不可避免利用“圈地运动”实现土地本身的增值。第三、对于开发企业来讲，当前市场基本面趋好，资金面有所好转不再紧张，此时，通过拿地进行战略布局，“换仓”谋求下一轮市场发展机会成为当前开发企业的策略。

        表面上看，在多因素驱动下，大规模“圈地”可以对于以上不同主体来讲储备更多的后备发展资源，但是，大规模“圈地”的现象的势必会造成一些负面的影响与结果。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

        第一、土地资源短期内成为少数利益集团圈地谋利的工具，造成一些土地资源出让而不开发，导致土地资源的闲置、浪费。

        第二、尽管“以租代征”农地明令禁止，但是，部分地方政府伙同相关企业以“以租代征”、低价征地等方式仍然圈占大量农地，直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。后期却由于招商运营能力、市场经济环境等因素导致这些开发区难以盘活，反而成为地方经济发展的拖累，造成更多的社会矛盾和问题。

        第三、各地方政府为了争夺政策红利，利用各种政策“圈地”，这样地方政府就可以在新城、新区、开发区等名头之下享有更大的土地支配自住权，这样地方政府或新城、新区、开发区管委会/招商局就可以以此和其他城市争夺产业优势资源，这样，势必会造成城市之间同质化的竞争，以摊大饼模式建设新城、新区、开发区，最终导致定位重复、重复建设、产能过剩等问题。

        第四、部分城市尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下出台新的产业发展规划，以此为基础开发开发区、园区、产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以开发区、园区、产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”、“鬼城”。“被城镇化”与“空城”、“鬼城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险，这是值得我们思考和面临处理的问题。

        因此，针对近年来一些地方出现了以工业园区、产业园、集中区等名义违规设立开发区、随意圈占土地、扩大开发区面积、擅自出台优惠政策、低水平重复建设的苗头和倾向。近期国家发展改革委、国土资源部、住房城乡建设部将会同有关部门已经对各类开发区进行清理整改。国务院办公厅近日印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》也是针对“圈地”现象的具体整理措施。

        但是，仅仅依靠政府行政规范“圈地”现象只能起到短期干预的市场主体行为的作用，还没有办法起到根本性作用，要根本上防止“圈地”现象的发生，还应该从政策审批与监管、税费调节、产业与新城等多角度进行。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

        第一、严格审批的项目类别，减少对于同质化、缺乏市场竞争力的项目的审批，从源头杜绝土地资源闲置、浪费现象，让以圈地为目的的相关主体望而却步。

       

        第二、根据闲置土地处理办法，对于具有“圈地”行为、圈而不建的企业，提高其违法成本及惩罚执行力度。比如各地以“以租代征”侵占农地的现象给予地方政府相关责任人、企业等相关责任人较高的违法成本，以此防止和杜绝非法占地。

        第三、开征土地增值税，针对长期不开发或开发节奏较长的项目，可对企业开征土地增值税，使企业持有土地本身的增值部分利润空间压缩，以此降低企业圈地囤地的动机，督促其尽快进行市场开发，减少土地资源闲置与浪费现象。

        第四、发展产业园区、开发区，建设产业新城，要产业先行，切实做到“产城融合”。

        众所周知，产业新城是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和大都市距离稍远。

        同策咨询研究部总监张宏伟认为，产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，首先要产业先行，在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而使实现城镇化。一方面，产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城镇化，此时，地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面，从产业新城发展的角度来讲，产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程，需要投入资金、高端规划、科学招商，进而实现了工业化与城市化的快速推进。产业新城建设的成功要求开发主体的专业化开发能力作为保障，从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。

        因此，产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为产业发展的载体，仅仅靠园区发展产业很难做好，因为缺乏居住、生活等配套。如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。如果产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市交通负荷加重，也可能最终导致“空城”的现象发生。因此，城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。

       今天关于“滨海新区为什么叫鬼城”的讲解就到这里了。希望大家能够更深入地了解这个主题，并从我的回答中找到需要的信息。如果您有任何问题或需要进一步的信息，请随时告诉我。